Hotelringen in Amsterdam

Ik had vandaag een leuke ontmoeting met iemand die graag een hotel wil overnemen of starten in Amsterdam. In het gesprek kwamen we onder andere op gemiddelde bezettingsgraden en kamerprijzen en ik realiseerde me dat ik al jaren iets heb opgemerkt en daar ook mee werk, maar het nog nooit echt wereldkundig heb gemaakt. Dat is dan nu een mooi moment om dat te doen.
Als je vanaf CS Amsterdam kleine cirkels trekt en die “uit laat golven” naar de ring A10 en zelfs naar de A9 (Schiphol en Hoofddorp uitgesloten) dan kun je stellen dat ieder hotel binnen de eerste kring de hoogste bezettingsgraad heeft, soms wel tot 98%!, gemiddeld 95% bij een ook nog redelijke ARR (boven € 100,=); twee sterren tot drie sterren, bij hogere sterren wordt de ARR ook hoger. Ieder kringetje verder daalt de bezetting 2-3% en soms daalt de ARR ook, tot de ring A10 waar er hotels zijn met 75-78% bezetting en ARR’s van € 78-85,=. De ringen beginnen met 100-200 meter en worden snel kilometer(s).
Omdat er tussen nu en enkele jaren een paar hele grote hotels worden gerealiseerd in leegstaande kantoorgebouwen is de vrees dat de bezetting omlaag gaat, maar ik denk wat erger zal zijn: de kamerprijs zal gaan dalen.
Ik geloof dat deze daling niet direct zal gaan gelden voor de eerste drie ringen, maar wel voor de hotels die daarbuiten en buiten de grachtengordel liggen. De grote hotels zullen gaan stunten met prijzen om groepsreizen en bepaalde doelgroepen aan te spreken. De echte Amsterdam-ganger, die Amsterdam bezoekt voor de musea, het uitgaan en onze wondermiddeltjes wil in het hart van de stad zitten, naast daar waar het gebeurt. Die kan het tientje extra niet schelen, anders moet men dat geld toch uitgeven aan de taxi of het OV. In het centrum willen ze lopen, struinen.
Hotels buiten de grachtengordel en langs de A10, die zich richten op dezelfde doelgroep, zullen meegaan in het prijsgevecht, om de bezetting op niveau te houden. Dat gaat voor die hotels omzet kosten en zal op termijn gevolgen hebben voor de waarderingen en huurwaarden van alle hotels.
Lukas Arends RM RT