Lange en korte termijn gevolgen van Covid19 voor horecavastgoed
Horecavastgoed is “exploitatie-gebonden” vastgoed; vastgoed dat op een bijzondere manier is ingericht voor haar doel: het exploiteren van een horecabedrijf. De omzet en het rendement bepalen de waarde van exploitatie-gebonden vastgoed (met de HABU-regel “highest and best use” in ogenschouw gehouden), immers is de markthuurwaarde van een horecabedrijf gebonden aan de (potentiele) omzet en aan het rendement van de locatie en de manier van inrichting. Zodra een ondernemer het op de locatie aantoonbaar beter of slechter doet, komt dat tot uiting in good- of badwill voor die ondernemer.
De laatste jaren (2016-2019) zijn de huurwaarden van horecabedrijven fors gestegen door de toename van de omzetten en het rendement. Bij iedere indeplaatsstelling of nieuwe ondernemer werden huren verhoogd (geoptimaliseerd). Daarmee is ook de beleggingswaarde van dat vastgoed gestegen. Deze beleggingswaarde steeg zelfs nog harder door dalende yields (lage rente, laag risico en hoge vraag/weinig aanbod), met name voor hotels in en rond Amsterdam.
Nu vanaf Q2 2020 de omzetten en de rendementen fors onder druk staan, met dalingen tot 60-70% op jaarbasis en herstel pas over 2-3 jaar wordt verwacht zullen de huurwaardes ook gaan dalen; een logisch gevolg. Daarnaast stijgt de risicofactor en daalt de vraag/financierbaarheid, waardoor de yields ook stijgen.
Dat zal dus een dubbel effect gaan hebben op de waarde van het horecavastgoed.
Als een vastgoed eigenaar eind 2019 taxaties heeft moeten laten uitvoeren door de bank om de LTV te laten bepalen of te monitoren, dan zal er niet veel aan de hand zijn. De hertaxatie vindt om de 3 jaar plaats. Maar stel dat de bank begin volgend jaar om een hertaxatie vraagt; wat zal er dan gebeuren met de LTV? De waarde zal lager liggen, kan de bank dan vragen of de vastgoedeigenaar de aangepaste LTV herstelt?
Om een en ander voor te zijn zou de vastgoedeigenaar een taxatie kunnen laten uitvoeren uit eigen beweging, dan is de verassing minder groot….