Pacht in horeca: bestaat dat wel?

In de volksmond is het heel gewoon om te praten over het pachten van een horecazaak, maar bestaat dat wel: “pacht in de horeca”? Naar mijn mening strikt juridisch gezien niet: er is een pachtwet waarin wordt geregeld hoe men landbouwgrond kan verpachten, welke termijnen en voorwaarden daar aan zijn verbonden en hoe men om moet gaan met elkaar bij beëindiging van de pacht of bij einde van de pachtovereenkomst. (zie ook: http://nl.wikipedia.org/wiki/Pacht)
De pachtwet begint als volgt:

Artikel 1

1. Deze wet verstaat onder:

a. Onze Minister:

Onze Minister van Landbouw, Visserij en Voedselvoorziening;

b. landbouw:

1°. akkerbouw;

2°. weidebouw;

3°. veehouderij;

4°. pluimveehouderij;

5°. tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen;

6°. de teelt van griendhout en van riet;

7°. elke andere tak van bodemcultuur met uitzondering van bosbouw, behoudens het bepaalde in het vijfde lid;

c. hoeve:

een complex, bestaande uit een of meer gebouwen of gedeelten daarvan en het daarbij behorende land, dienende tot de uitoefening van de landbouw;

d. pachtovereenkomst:

elke overeenkomst, in welke vorm en onder welke benaming ook aangegaan, waarbij de ene partij zich verbindt aan de andere partij tegen voldoening van een tegenprestatie een hoeve of los land in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw;

e. pleegkind:

hem, die duurzaam als een eigen kind is onderhouden en opgevoed.

Flauw misschien, maar pachten van een horecazaak staat er niet bij. Wat is het dan, wat bedoelt men bij verpachten/pachten van een horecazaak?
Naar mijn mening gaat het om het verhuren van een totale onderneming, de horecazaak en de onroerende zaak (de bedrijfsruimte) waarin de horecazaak wordt geëxploiteerd. Omdat het dan ook de verhuur van een bedrijfsruimte betreft, valt deze manier van beschikbaar stellen van een horecazaak aan een derde dus onder de dwingend rechtelijke bepalingen van Artikel 7:290 BW e.v., de regeling over winkelruimten. Dus ook m.b.t. opzeggingsgronden, de (beschermde) huurtermijnen (5 plus 5) en regelingen omtrent huurprijsaanpassingen.
Het verdient daarom grote zorg en aandacht om als er gekozen wordt voor deze constructie goed te beseffen waar men aan begint en in welke vorm men de overeenkomst giet!

Ik heb het niet zo met deze constructie, omdat een ondernemer die voor deze constructie kiest onvoldoende financieel wordt geraakt (alleen waarborgsom) als hij of zij besluit om er mee te stoppen (om een hem/haar moverende reden), meestal gebeurt dat tussen 1 en 2 jaar na aanvang van de “pacht”. De huursom is vaak hoog en brengt te weinig rendement voor de ondernemer zodat er geen continuïteit is.

De ondernemer betaalt de huur, maar bouwt geen reserve, geen goodwill op en kan niet afschrijven en/of inventaris vervangen of verbouwingen plegen, omdat al deze investeringen aan verhuurder vervallen; die is immers eigenaar.
Slechtwillende verhuurders nemen juist deze redenen om voor deze constructie te kiezen. Goedwillende verhuurders proberen hierdoor jongere mensen met weinig financiële middelen een kans te geven een start te maken.

Mijn voorkeur gaat uit naar een constructie van overname van het bedrijf, zonodig (gedeeltelijk) gefinancierd door de verkoper/verhuurder, met een pandrecht e/o terugkooprecht op het bedrijf en verhuur van de bedrijfsruimte. Het eigendom gaat direct over, de ondernemer bouwt goodwill op, hij/zij kan vervangen/investeren, afschrijven en verkopen.
De huurovereenkomst bedrijfsruimte spreekt voor zich, maar moet natuurlijk wel worden opgemaakt door een specialist.
Pachten in de horeca? Volgens mij niet, verhuur dekt beter de lading!
Lukas Arends RM RT

• Een opmerkzame jurist heeft mij gewezen op het feit dat de Pachtwet sinds enige tijd niet meer bestaat en dat de regels van “pacht” geregeld zijn in het Burgerlijk Wetboek, in Boek 7, titel 5 (artikelen 311 t/m 399e).