Pacht in de horeca, bestaat dat wel?

In de volksmond is het heel gewoon om te praten over het pachten van een horecazaak, maar bestaat dat wel: “pacht in de horeca”? Naar mijn mening strikt juridisch gezien niet: in het burgelijk wetboek (BW) wordt geregeld hoe men landbouwgrond kan verpachten, welke termijnen en voorwaarden daar aan zijn verbonden en hoe men om moet gaan met elkaar bij beëindiging van de pacht of bij einde van de pachtovereenkomst. Hiervoor was in het verleden een Pachtwet.

Huidige regeling mbt pacht

Bij Wet van 26 april 2007 tot vaststelling en invoering van titel 7.5 (Pacht) van het Burgerlijk Wetboek is het pachtrecht in deze titel (artikel 311 e.v.) ingevoegd in Boek 7 van het Nederlandse Burgerlijk Wetboek.

De hoofdregels zijn:

1. De pachtovereenkomst geldt voor een bepaalde tijd. Deze tijd bedraagt twaalf jaren voor een hoeve en zes jaren voor los land.
2. Een pachtovereenkomst kan voor een langere duur worden aangegaan, mits een bepaalde datum van beëindiging is vastgesteld.
3. Een pachtovereenkomst kan voor een kortere duur worden aangegaan, mits een bepaalde datum van beëindiging is vastgesteld. De kortere duur behoeft de goedkeuring van de grondkamer, welke hetzij vóór het aangaan van de overeenkomst, hetzij bij de toetsing daarvan kan worden verleend.

bron: Wikipedia

Flauw misschien, maar pachten van een horecazaak staat er niet bij.

Wat is het dan, wat bedoelt men bij verpachten/pachten van een horecazaak?
Naar mijn mening gaat het om het verhuren van een totale onderneming, de horecazaak en de onroerende zaak (de bedrijfsruimte) waarin de horecazaak wordt geëxploiteerd. Omdat het dan ook de verhuur van een bedrijfsruimte betreft, valt deze manier van beschikbaar stellen van een horecazaak aan een derde dus onder de dwingend rechtelijke bepalingen van Artikel 7:290 BW e.v., de regeling over winkelruimten. Dus ook m.b.t. opzeggingsgronden, de (beschermde) huurtermijnen (5 plus 5) en regelingen omtrent huurprijsaanpassingen.
Het verdient daarom grote zorg en aandacht om als er gekozen wordt voor deze constructie goed te beseffen waar men aan begint en in welke vorm men de overeenkomst giet!

Ik heb het niet zo met deze constructie, omdat een ondernemer die voor deze constructie kiest onvoldoende financieel wordt geraakt (alleen waarborgsom) als hij of zij besluit om er mee te stoppen (om een hem/haar moverende reden), meestal gebeurt dat tussen 1 en 2 jaar na aanvang van de “pacht”. De huursom is vaak hoog en brengt te weinig rendement voor de ondernemer zodat er geen continuïteit is.

Daarnaast betaalt de ondernemer de huur, maar bouwt geen reserve, geen goodwill op en kan niet afschrijven en/of inventaris vervangen of verbouwingen plegen, omdat al deze investeringen aan verhuurder vervallen; die is immers eigenaar.
Slecht willende verhuurders misbruiken juist deze redenen en kiezen voor deze constructie. Goed willende verhuurders proberen hierdoor jongere mensen met weinig financiële middelen een kans te geven een start te maken met een eigen onderneming.

Mijn voorkeur gaat uit naar een constructie van overname van het bedrijf, zonodig (gedeeltelijk) gefinancierd door de verkoper/verhuurder, met een pandrecht e/o terugkooprecht op het bedrijf en verhuur van de bedrijfsruimte. Huurkoop is ook een mogelijkheid.

Het eigendom gaat direct (of bij de laatste aflossing) over, de ondernemer bouwt goodwill op, hij/zij kan vervangen/investeren, afschrijven en verkopen (dus creëert ook vermogen).

De huurovereenkomst bedrijfsruimte spreekt voor zich, maar moet natuurlijk wel worden opgemaakt door een specialist.
Pachten in de horeca? Volgens mij niet, verhuur dekt beter de lading!

Lukas Arends RM RT GZV