Huurwaarde horeca op basis van omzet: wat is een normale huurquote?

In de horecamarkt wordt de huurprijs regelmatig getoetst aan de omzet van een onderneming. Deze methode staat bekend als de bedrijfseconomische huurwaarde of draaghuur. Als horecamakelaar krijg ik vaak de vraag van collega’s of van ondernemers:

“Wat is een normaal huurpercentage voor een horecabedrijf?”

Het eerlijke antwoord is dat daar geen eenvoudig standaardpercentage voor bestaat.

De huurwaarde verschilt sterk per type horecabedrijf, exploitatievorm en brutowinstmarge.

Wat is de bedrijfseconomische huurwaarde?

De bedrijfseconomische huurwaarde is de huur die een horecabedrijf op basis van zijn exploitatie economisch kan dragen. Daarbij wordt gekeken naar de verhouding tussen omzet, brutowinst, kosten en een redelijk ondernemersresultaat.

Veel ondernemers en makelaars drukken deze verhouding uit in een huurquote: het percentage van de omzet dat aan huur wordt berekend.

Welk percentage van de omzet is een normale huur?

Een veelgehoorde vraag is welk percentage van de omzet als huur aanvaardbaar is. Mijn antwoord luidt dan: tussen de 6% en 30%.

Dat klinkt als een enorme bandbreedte, maar de vraag is meestal ook erg algemeen. De juiste huurquote hangt af van het type bedrijf en vooral van de brutowinstmarge.

Het verband tussen brutowinst en huurquote

Naar mijn mening bestaat er een duidelijk verband tussen brutowinst en bedrijfseconomische huurwaarde (huurquote). Hoe hoger de brutomarge, hoe hoger het percentage van de omzet dat een onderneming aan huur kan besteden.

Enkele voorbeelden:

Welke omzet gebruik je als uitgangspunt?

Bij het bepalen van een bedrijfseconomische huurwaarde speelt de omzet een belangrijke rol.

Een verhuurder zal vaak van mening zijn dat de omzet hoger kan zijn en dat de bestaande huur daarom redelijk is gezien de algemene huurquote. Een ondernemer zal juist eerder stellen dat de gerealiseerde omzet onvoldoende ruimte laat voor een hogere huurquote.

De gekozen omzetbasis (verleden, toekomst of genomaliseed) kan daardoor grote invloed hebben op de berekende huurwaarde.

Bedrijfseconomische huurwaarde versus huurprijsherziening

Bij een wettelijke huurprijsherziening op grond van artikel 7:303 BW is de omzet niet bepalend voor de nieuwe huurprijs. De huurquote heeft dus geen effect.

De wet schrijft voor dat de huurprijs wordt vastgesteld aan de hand van vergelijkbare bedrijfsruimten in de omgeving. De bedrijfseconomische huurwaarde en de huurquote kunnen daarbij hooguit als aanvullende informatie worden gebruikt maar niet als beslissende factor voor het bepalen van een herziende huurprijs.

Conclusie

Er bestaat geen universele norm voor de huurquote van een horecabedrijf. De bedrijfseconomische huurwaarde hangt onder meer af van het type onderneming, de brutowinstmarge, de exploitatiemogelijkheden en de gehanteerde omzet.

Daarom is het belangrijk dat een huurwaardetaxatie wordt uitgevoerd door een deskundige horecamakelaar die zowel de vastgoedmarkt als de exploitatie van horecabedrijven begrijpt.